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[房产资讯] 衡阳市建设项目竣工验收必须取得国土资源部门的检查核验意见 [复制链接]

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发表于 2013-5-17 15:00:09 |显示全部楼层
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衡阳市建设项目竣工验收必须取得国土资源部门的检查核验意见
  土地使用者在建设项目竣工时,必须先向市国土资源局书面提出建设项目竣工用地验收申请”。 根据《衡阳市人民政府关于促进节约集约用地的通知》(衡政发【2012】14号),日前,市国土资源局向全市国土系统及各用地单位和个人下发了《关于执行国有建设用地批后监管政策的通知》(衡国土资字[2013]13号)(以下简称《通知》)。
  据市国土资源局相关负责人介绍,国有建设用地批后监管是指对依法批准已供出的建设用地上建设项目自约定或规定动工之日起至竣工之日止,对土地使用者或用地单位遵守土地管理法律法规及政策规定和土地出让合同或划拨用地批准书约定条件的情况进行全程监管。”国有建设用地批后监管工作主要任务是核查土地的实际使用情况、相关费用缴纳情况及其他约定条件的执行情况。
  《通知》要求:国有建设用地划拨用地批准书下发或土地出让合同签订后,土地使用者必须在宗地现场显著位置设置用地信息公示牌,将国有建设用地批准文号(出让合同号)、用途、面积、位置及四至、容积率、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示;土地使用者在建设项目竣工时,应及时向国土资源部门书面提出建设项目竣工用地验收申请及资料。
  据悉,建设项目竣工后用地情况验收主要核查用地单位的建设项目按照划拨批准书或《土地出让合同》约定条件利用土地、按约定或规定的竣工时限竣工、按批准的土地位置和面积使用土地情况,核查是否存在改变容积率和擅自转让土地使用权等行为。
  建设项目竣工后用地情况验收合格,市国土资源局向用地单位发放《建设项目竣工用地验收意见书》,没有取得意见书的用地单位,不能办理土地变更登记手续。竣工项目用地情况验收不合格的,由市国土资源执法监察机构书面告知用地单位存在的问题并提出处理意见,待处理到位后再组织复验。
  相关链接据市国土资源局相关负责人介绍,国有建设用地划拨用地批准书下发或土地出让合同签订后,用地、地产等部门按要求填写土地基本情况信息表,在5个工作日内将土地基本情况信息表送执法监察机构。对划拨用地批准书下发或土地出让合同签订时不能交地的,在签订交地确认书后5个工作日将上述资料复印件送达执法监察机构。执法监察机构根据送达资料建立相应核查台账。
  执法监察机构对土地使用者土地利用情况应按国土资源动态巡查要求进行检查,发现土地使用者有违法、违规及违约使用土地行为的,执法监察机构应及时向土地使用者送达相关法律文书,对违法违规行为应依法组织查处,对违约行为按法律、法规规定追究违约责任。
  建设项目竣工用地验收同样由国土执法监察机构受理,在收到土地使用者的申请后15个工作日内会同用地、地产、地籍、规划等相关部门组成验收小组,对建设项目竣工用地情况进行核查验收。
  国土资源部门执法监察机构牵头组织《通知》实施问:某房地产开发商依法获得一块土地后,由于资金问题,拖了三年一直未动工建设,对这种情况应该如何处置?
  答:这种情况属于土地闲置,对于土地闲置满两年且未动工建设的,出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。
  另外,如果土地闲置满一年不满两年的,属于出让用地的,按出让总价款的20%征收土地闲置费;属于划拨用地的,按划拨总价款的20%征收土地闲置费。
  问:某房地产开发商在《国有建设用地使用权出让合同》中约定建筑总面积为12345.1平方米,建筑容积率为1.2—0.7,建筑密度为45%—35%,但在实际开发中,容积率和建筑密度高于或低于合同约定。这种情况会如何处理?
  答:依据《国有建设用地使用权出让合同》第三十五条规定,在合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于合同约定的最低标准的,出让人可按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求让受让人继续履行合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
  问:建设项目需要延期开工、竣工或改变《土地出让合同》、划拨批准书约定条件的,该如何处理?
  答:如有这种情况,土地使用者应在约定或规定的开工之日起前30日内向国土资源部门提出申请。执法监察机构在接到申请后,会同用地、地产部门拟出方案,通过增加《土地出让合同》和划拨批准书条款或签订补充协议等方式进行重新约定。
  问:某房地产开发商约定在2012年3月18日开工建设某房地产项目,但因种种原因,直到2012年4月20日才开工建设,受让人并未同意延建;同时,约定2013年3月8日竣工的房地产项目,到5月8日仍未竣工,受让人并未同意延建所另行约定竣工日期。这种情况会如何处理?
  答:依据《国有建设用地使用权出让合同》第三十三条规定,受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1%。的违约金,出让人有权要求受让人继续履约。
  另外,受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1%。的违约金。
  “延期开竣工每日要付1%。”
  市国土资源局相关负责人就《通知》涉及的焦点问题答记者问《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发【2008】3号)明确:“一、土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的,应当约定或明确政府可以收回土地使用权,重新依法出让。二、要对土地出让合同,划拨决定书的执行实施全程监管,及时向社会公开供地计划,结果及实际开发利用情况等动态信息。三、要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况,作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见,或者检查核验不合格的,不得通过竣工验收。四、加强对节约集约用地工作的监管。”
  《湖南省人民政府关于节约集约用地的若干意见》(湘政发【2011】42号)在国发【2008】3号文件的基础上进一步明确:“一、建立履约保证金制度。在土地划拨或签约土地出让合同时,按划拨或出让土地总价款的3%收取履约保证金,根据用地单位履约情况,扣除或退还履约保证金。二、要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况,作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土部门的检查核验意见,或者检查核验意见不合格的,不得竣工验收,相关部门不得办理房产登记和土地变更登记,不得颁发相关证书。对未按有关批准文件或合同要求执行的,按规定追究土地使用者的责任,依法收回全部或部分土地使用权并收取违约金。对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的,要依法依规提出处理意见,督促企业限期完成开发;将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库,及时通报给金融部门。”
  《衡阳市人民政府关于促进节约集约用地的通知》(衡政发【2012】14号)对上述国省文件要求进一步进行了强调和细化。
  为了加强衡阳市国有建设用地监管工作,规范用地秩序,促进节约集约用地,市国土资源局依据上述文件要求,于2013年3月14日印发了《关于执行国有建设用地批后监管政策的通知》(衡国土资字[2013]13号),国有建设用地批后监管工作主要任务是核查土地的实际使用情况、相关费用缴纳情况及其他约定条件的执行情况。
  《通知》的政策依据、目的和任务
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